Ostatnimi czasy pojawił się cały szereg medialnych doniesień o wyprzedawanych przez wyludniające się włoskie gminy domach i apartamentach. Mają być one sprzedawane za symboliczne euro i zapobiec wykładaniu samorządowych pieniędzy na utrzymanie pustostanów. Prawda jest nieco bardziej skomplikowana. Rzeczywiście pojawiły się oferty sprzedaży nieruchomości za bezcen, ale zastrzeżono w nich obowiązek przeprowadzenia remontu – często o wartości kilkudziesięciu tysięcy euro. Nadal cena jest atrakcyjna, szczególnie mając na względzie malownicze, włoskie miejscowości.

Przystępując do zakupu nieruchomości we Włoszech, poza kwestią prawną należy zapoznać się z nazewnictwem dotyczącym określonych rodzajów budynków, mieszkań itp. Włosi jako naród wyjątkowo szanujący rozmaite więzy krwi i tradycyjnie przywiązany do domów rodzinnych, wykształcili cały szereg określeń, których rozróżnienie w języku polskim jest często wyjątkowo trudne. Jako formy podstawowe, nie wnikając w cały szereg określeń lokalnych, należy wymienić:

appartamento – mieszkanie

– bilocale – dwupokojowe

– monolocale – jednopokojowe

attico – mieszkanie poddaszowe, często też penthouse

casa – termin ogólny oznaczający dom

casa bifamiliare – bliźniak

casale – dom na wsi, często wraz z zabudowaniami

cascina – gospodarstwo (także fattoria)

casetta – mały dom (domek)

casolare – chata, dom wiejski

masseria – rezydencja (przede wszystkim na południu)

terratetto – wydzielony pion domu (od gruntu po dach)

villetta a schiera – szeregowiec

Pierwszym krokiem do zakupu nieruchomości jest jej wybór. Kiedy etap poszukiwań dobiega końca należy dowiedzieć się czy uzyskane było pozwolenie na budowę. Jeżeli nie, właściciel powinien posiadać tzw. condono – czyli wydany przez gminę dokument uznający ewentualną samowolę. Nieruchomość powinna znajdować się także w wykazie catasto. W przeciwnym wypadku notariusz nie sporządzi umowy. Pomocne może być wynajęcie lokalnego prawnika lub skorzystanie z usług polskich kancelarii zajmujących się obsługą prawną na terenie Włoch.

Sprawdzenia ewentualnych obciążeń czy praw osób trzecich do nieruchomości należy dokonać we właściwym Wydziale Ksiąg Wieczystych – Conservatoria dei Registri Immobiliari. Należy pamiętać, że we Włoszech istnieje możliwość ustanowienia na rzecz osoby trzeciej przez właściciela gruntu oddzielnego prawa do wzniesienia budynku. To może skomplikować plany nieprzezornego kupującego.

Prawo włoskie dla sprzedaży nieruchomości przewiduje, podobnie jak prawo polskie, notarialną formę umowy. Kupujący pochodzący z Unii Europejskiej (lub innych krajów korzystających z zasady wzajemności) mogą nabywać nieruchomości w zasadzie bez ograniczeń (nie ma np. odpowiednika polskiego zezwolenie wydawane przez MSWiA – reliktu jednej z najstarszych ustaw do dziś obowiązujących w polskim systemie prawnym). Konieczne natomiast jest wyrobienie codice fiscale, czyli włoskiego NIP-u (nadaje go Agenzia delle Entrate, czyli Urząd Skarbowy).

Po uzgodnieniu ceny sporządza się compromesso (contratto preliminare) – umowę przedwstępną. Potwierdza się w niej zamiar zawarcia umowy przez strony, określa cenę oraz inne warunki. Zawarciu umowy przedwstępnej towarzyszy zazwyczaj zapłata caparra – zadatku w wysokości 5-10%. W razie zerwania umowy przez kupującego zadatek przepada, w razie kiedy umowa zostanie zerwana z winy sprzedającego należna jest mu rekompensata w wysokości dwukrotności zadatku. Ostatnim etapem jest podpisanie rogito (contratto definitivo), czyli umowy ostatecznej.

Opłaty notarialne oraz ewentualne wynagrodzenie za porady prawne uiszcza, co do zasady kupujący. Obciążają go uzależnione od rodzaju nieruchomości oraz tego czy kupujący jest osobą fizyczną, czy przedsiębiorcą podatki:

l’imposta del registro – podatek od rejestracji nieruchomości, tasso ipotecario – podatek od hipoteki, tributo catastale – podatek katastralny, VAT.

Aby poszczególne podatki były niższe zazwyczaj istnieje rozbieżność w cenie sprzedaży a w deklarowanej cenie nieruchomości.

Obowiązkiem sprzedającego jest poinformowanie kupującego o wszelkich wadach faktycznych nieruchomości. W razie ich zatajenia w złej wierze, umowa może zostać unieważniona, a cena zwrócona. Odpowiedni wniosek należy wnieść w ciągu 8 dni od wykrycia wad, a w każdym razie nie później niż w rok od zawarcia umowy.

W przypadku nowych budynków defekty można zgłaszać także wykonawcy, którego odpowiedzialność trwa przez 10 lat od momentu oddania budynku do użytkowania. W takim wypadku usterki należy zgłaszać w ciągu 60 dni od wykrycia.

We Włoszech właściciel nieruchomości jest zobowiązany do uiszczania ICI (imposta comunale immobili) czyli podatku od nieruchomości. Ustalaną przez władze gminy stawkę odprowadza się dwukrotnie w ciągu roku. Zazwyczaj nie przekracza ona kilkudziesięciu euro.

Szczególnie teraz warto zastanowić się nad zakupem nieruchomości w Italii. Według danych włoskiego Instytutu Statystycznego Istat od kilku lat obserwowany jest spadek zawieranych transakcji na rynku nieruchomości (nawet o 1/4 w stosunku do szczytowego okresu), a w związku z tym pojawia się coraz więcej prawdziwych okazji. Nawet jeżeli okazałoby się to tylko pękniętą spekulacyjną bańką inwestycja w nieruchomości, mając przykład Cypru, jest bezpieczną lokatą kapitału.